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辽宁营口也变“鬼城” 18万㎡小区零入住
来源:  时间:2014-06-02 18:04:09  浏览:  我来说两句()

   夜幕降临,位于营口沿海产业基地的五矿豪生大酒店裙楼灯火通明,然而,裙楼之上的客房亮灯率却不足一成。与该酒店紧邻的是一个名为“丽湖名居”的楼盘,这个建筑面积约18万平方米的住宅小区已基本完工,但入住率依然为零。这一项目的开发商西藏藏业集团营口开发的三个项目都已陷入僵局。

  这只是营口近年来房地产开发“大跃进”后遗症的冰山一角。《第一财经日报》记者在营口实地走访多日后发现,恒大地产(03333.HK)、佳兆业(01638.HK)、中南建设(000961.SZ)、嘉里建设(00683.HK)等大牌房企在当地的销售均遇到很大的困难,一些中小开发商更是度日如年。

  面对楼市僵局,地方政府显然坐不住了。

  日前,一份名为《营口市住建委2014年二季度重点工作要点》的政府文件指出,市住建委将积极做好促进房屋销售工作,制定全年外销工作方案,拟定4月下旬召开营口地区春季房屋交易会。

  目前,2014年营口春季房交会优惠政策已经出台——在4月1日~30日期间个人购买商品房,经各区财政部门房交会现场认证,给予购房者契税全额返还政策,同时,在这一时段购房,办理房屋所有权证时给予行政事业性收费减免政策。

  在营口,这样的救市政策十分常见。2013年,营口市政府牵头房企赴黑龙江省的齐齐哈尔、大庆、牡丹江、佳木斯,内蒙古通辽、赤峰开展房地产项目巡展和房屋销售活动,并在北京举办专场营口房地产推介会,促进营口的房屋外销。

  多位在营口从事楼盘销售工作的人士均认为,营口的房子确实太多了。几乎每个人都会提到的是:“老城区其实还好,主要问题在沿海产业基地、营东新城以及鲅鱼圈。”一位曾经在沿海产业基地某楼盘做销售的人士称:“把沿海产业基地形容成是‘鬼城’毫不夸张,有些楼盘甚至一套也没卖出去。”

  危机蔓延

  五矿豪生大酒店的业主方中国五矿集团在营口的日子并不好过。财大气粗的五矿已在营口沿海产业基地“砸下”百亿元。

  营口沿海产业基地位于营口老城区的南面,是辽宁省“五点一线”沿海经济带园区之一,最初建立在一片废弃的盐田和滩涂之上。2007年,五矿集团在这里圈下30平方公里土地,成立了五矿(营口)产业园。

  然而,在土地财政的驱动下,当地产业的升级速度远远赶不上房地产开发的速度。大量的土地被迅速出让,产业却无法及时导入,最终让沿海产业基地陷入萧条。最直接的表现是,该区域的楼市已每况愈下。目前,沿海产业基地至少有20多个在售楼盘,其中大约有一半的项目已经停工或烂尾,夜里亮灯率超过一成的小区屈指可数。

  “这些楼盘虽然看着没人住,但实际上不少已经卖出去了。”一位出租车司机对记者表示,“平时很少有人到沿海来,我们到这地方也是绝对‘不打表’,因为根本没有回程客。”

  高空置率与销售困难不断蔓延,危机开始显现。

  在沿海产业基地的核心地段,一个名为“澄湖建鑫城”的烂尾楼盘格外显眼,锈迹斑斑的钢筋斜插在天空,生锈的脚手架外滤网游魂似地随寒风摇曳。该项目由香港建鑫集团打造,于2011年6月9日奠基,在规模宏大的开工仪式上,建鑫地产相关负责人曾表示:“选择营口,看中的是营口未来的发展趋势,它有一个大发展的前景。”

  澄湖建鑫城的遭遇并非个案。2012年底,沿海产业基地“星汇奥城”项目的开发商因延期交房不得不在当地媒体上公开发表了一封名为《致广大业主的道歉信》。值得一提的是,星汇奥城项目的土地已经被开发商质押,为关联公司的另一个地产项目发行信托提供风险担保。

  泡沫与危机也在营口的鲅鱼圈板块蔓延。鲅鱼圈是闻名东三省的旅游景点,这里可以看到“夕阳落海”的奇观,夏日游人如织。傍上了旅游地产与沿海经济的双重概念,鲅鱼圈的房地产开发甚至比营口老城区更为狂热。

  有数据显示,鲅鱼圈至少有50个楼盘在售,若以每个楼盘20万平方米的建筑面积估算,这里的开发面积已超过1000万平方米。事实上,鲅鱼圈单个楼盘体量动辄就超过100万平方米,其中不乏万科、嘉里建设、中南建设等大牌房企的身影。

  嘉里建设发布的2013年年报显示,其在中国内地的物业有8%位于营口,总建筑面积约50万平方米。万科在鲅鱼圈也出手不凡,营口万科“海港城”占地约54万平方米,总建筑面积约120万平方米,项目将分十期开发,目前在售的是一期房源。

  早于万科进驻鲅鱼圈的中南建设的日子并不好过。中南建设2013年年报显示,营口“中南世纪城”项目规划建筑面积35.3万平方米,截至2013年底,结算面积为0,销售面积为7.29万平方米,楼面地价仅800元/平方米。不过,营口房地产交易中心网站显示,中南世纪城的占地面积为42.3万平方米,规划建筑面积为112万平方米。

  中南世纪城的一位售楼人员对记者称,目前有六栋高层在售。“鲅鱼圈的房子确实过剩,一些小开发商‘跑路’的消息时有传出,但我们是上市房企,你完全可以放心购买。现在这边人气是不太行,但将来肯定会好起来。”

  记者在鲅鱼圈看到,这里的在售楼盘数量已经和营口老城区相当,在宽阔的马路两旁,亦有不少已经停工或是烂尾的项目。为了促销房源,当地开发商已是无所不用其极,打地基就售房、一成首付、一年半内分六次付清全款等“打擦边球”的手段都已被用上。

  一位当地人介绍,鲅鱼圈属于旅游区,对外来人口有一定吸引力,但一年中就夏天三个月“比较火”,确实有一些吉林人和黑龙江人会到鲅鱼圈买房。但由于严格的限贷政策,这样的外来新增需求在鲅鱼圈的天量供应面前也显得苍白无力。

  死结何解?

  周末,营口房地产交易中心大门紧闭。一位在门口晒太阳的工作人员说,这里周末都不上班。在国内许多城市,周末应该是房地产交易中心最为忙碌的时段。

  “小伙子,是想买房子还是卖房子?”在交易中心门口,营口本地人李阿姨喊住了记者。在表达了购房意向后,她热情地向记者推销自己的房子。“我手里有两套回迁房,地段很好,南北通透,面积55平方米,总价只要19万元。”

  去年才取得这两套回迁房的李阿姨还没有办理产证,这样的卖房行为并不合规。李阿姨告诉记者,这几年当地政府在棚户区改造上花了大力气,当地老百姓或多或少握有几套房源。

  看到记者有些犹豫,李阿姨表示:“如果你真想买,价格都好说,要看房就一定要在今天下午,我明天就要回沈阳去了。说实话,我急着卖,要给儿子在沈阳买房凑个首付。”

  在营口房地产交易中心外的广场上,有许多像李阿姨这样的卖房人,他们将房屋信息手写在纸板上,手持着到处吆喝或者就干脆将小纸板贴在地上。

  李阿姨的经历背后是营口遭遇人口净流出的现实,这对于当地的天量库存无疑是一个坏消息。

  一位曾到营口考察的开发商称:“除了鲅鱼圈可以吸引小部分外来人口,营口其他区域的人口偏向于净流出。更为重要的是,营口的房屋不限购但限贷,外地人在营口想要买多套房只能付全款。”

  一位在东三省有大量投资的开发商对记者称:“对于开发商来说,廉价获得大量土地储备的意义,不仅仅在于能够造房子,还能提高公司的整体估值,进而可以获得抵押贷款,这能够在某种程度上解释,为何这么多开发商愿意涌入营口。”

  “处于泡沫中的主体很难意识到自己的危险境遇,因为泡沫本身就是一种非理性的繁荣。”上海师范大学商学院投资与保险系副教授黄建中对《第一财经日报》记者表示,“鬼城”对于中国经济而言是危险的“火药桶”,可谓“前人投机,后人遭殃”。

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